고분양가 심사 완화 본격화 前 합리적 분양가 적용 ‘눈길’

지난 4일 청약에서 최고 15.39대 1의 높은 경쟁률로 1순위 당해지역 마감이라는 성적표를 받은 ‘계양 동도센트리움 골든베이’의 분양흥행 요인에 대한 관심이 뜨겁다. 업계에서는 위기를 오히려 기회로 전환시킨 마케팅의 승리라는 평가도 나온다.

전문가들은 지난해 개편한 ‘고분양가 심사제도’와 올해부터 시행된 차주단위 DSR 2단계 등 내 집 마련에 어려움을 가져올 것으로 예상되는 악재들이 해당 단지에는 도리어 호재로 작용한 것으로 분석하고 있다.

주택도시보증공사(HUG)가 지난해 9월 내놓은 고분양가 심사제도 재개선안에 따라 인근시세 산정기준은 기존 모든 사업장 조사에서 단지특성과 사업안정성이 유사한 아파트 평균시세로 바뀌었다.

또 기존에는 고분양가 심사 결과로 상한 분양가가 지나치게 낮으면 지역 수준을 고려해 일부 조정할 수 있었지만 개편 이후에는 시 · 군 · 구나 시 · 도 평균 분양가를 고려해 지역분양가를 결정한다.

이는 아파트 분양가를 지나치게 억제한다는 지적에 따라 적용됐으나 일각에서는 인천을 비롯한 고분양가 규제 지역의 분양가 상승에 대해 우려하는 목소리를 내고 있다.

실제로 분양업계에 따르면 규제 완화 이전인 지난해 1월 청약 접수한 ‘부평 캐슬앤더샵 퍼스트’와 ‘e편한세상 부평 그랑힐스’의 3.3㎡당 분양가는 약 1500만원대였다. 반면 고분양가 규제가 완화된 9월 이후 청약에 들어간 ‘부평역 해링턴플레이스’ 분양가는 약 1900만원대로 3.3㎡당 약 400만원 가량 높게 책정됐다.

고분양가 심사제도 개선안에 따라 높은 시세를 형성한 신축 단지들의 영향으로 향후 분양에 나서는 단지들의 분양가도 함께 상승할 수 있다는 우려가 실제로 나타난 것이다.

올해 적용된 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계도 소비자 입장에서는 내 집 마련의 난관으로 꼽힌다.

DSR 2단계가 시행됨에 따라 총 대출액이 2억원을 넘는 차주는 은행 40%, 제2금융권의 경우 평균 50% 규제를 적용 받는다. 여기에는 마이너스 통장과 주택담보대출, 신용대출도 포함되며, 규제지역 내 6억원을 넘는 주택의 주택담보대출과 1억원을 넘는 신용대출을 받아도 차주단위 DSR 적용을 받는다.

부동산업계는 여기에 더해 오는 7월부터 총 대출액이 1억원만 초과해도 차주단위 DSR 적용을 받는 3단계가 시행되는 만큼 내 집 마련에 어려움을 겪는 소비자가 늘어날 것으로 전망하고 있다.

이 가운데 ‘계양 동도센트리움 골든베이는’ 고분양가 심사 완화에 따라 분양가가 높게 책정되기 전의 골든타임에 분양을 개시한 단지로 눈길을 끈다.

절묘한 분양일정 수립으로 DSR 2단계를 피한 것도 높은 인기에 한몫 했다. 이곳은 올해 분양하는 단지임에도 지난해 입주자모집공고가 승인돼 2021년 기준 DSR 규제를 적용 받았다. 자기자금 부담을 줄일 수 있는 인천 내 마지막 단지라는 점이 주효한 것이다.

5억원 이하 분양가로 연 2.00% ~ 2.75% 수준의 저금리에 우대금리를 적용하면 최저 1.50%까지 낮아지는 디딤돌 대출이 가능하단 점도 긍정적인 영향을 끼쳤다.

계양 동도센트리움 골든베이 분양관계자는 “15.03대 1이라는 특별공급 평균 경쟁률에 이은 이번 1순위 당해지역 마감은 우리 단지의 종합적 가치가 높게 평가받은 결과”라며 “대출 규제와 분양가 상승 우려가 큰 현재 시점에서 여러 악재를 회피한 마지막 단지인 만큼 계약을 포기하는 사례는 나오지 않을 것”이라고 덧붙였다.

한편 계양 동도센트리움 골든베이는 인천시 계양구 일원에 조성되며 지하 2층 ~ 지상 25층 규모 2개 동, 전용면적 59㎡ · 72㎡ 각 86세대, 45세대 등 총 131세대 규모다. 입주자의 편의를 고려한 보안 등 다방면의 시스템을 적용하고 전 세대 4-BAY 판상형으로 설계돼 쾌적한 주거환경을 제공한다.

1순위 당해지역 청약 접수 마감에 따라 2순위 청약 접수는 진행하지 않는다. 당점차는 추점제와 가점제로 선정해 오는 13일 발표되며 정당계약은 같은 달 25일 ~ 27일 예정이다. 견본주택은 인천시 계양구에 마련됐다.